Общественный договор между арендодателями и арендаторами

28.04.20

Тем, кто следит за рынком коммерческой недвижимости, уже очевидно, что конфигурация этого сегмента бизнеса изменяется. Прежде всего меняется в балансе предложения и спроса на коммерческие помещения и прежде всего — в части аренды. Продажи помещений пока стагнируют, ничего не происходит. А вот в сфере аренды площадей наблюдается лавинообразное увеличение предложений по аренде.

 

Для меня такое положение дел стало неожиданностью прежде всего по срокам. Можно было ожидать, что недокарантин и недоизоляция угробят микро-бизнес, но что это произойдет за две недели – вот это неожиданно. Я намеренно буду говорить про микро-бизнес, для малого, среднего и крупного тоже трудные времена, но пока видится, что им всё же полегче.

Всё происходящее я предлагаю рассмотреть в срезе отношений арендатора и арендодателя. Бессмысленно обсуждать действия правительства, руководителей регионов, мы на их решения повлиять никак не можем. Да и важный аспект, который во время этого кризиса проявился ярко, объемно – уровень компетентности управленческого состава всех рангов. У нас почему-то есть представление, что раз человек занимает должность, то он чем-то принципиально отличается по своим умениям и навыкам. Это не так. Назначение на серьезную должность – это расположение соратников по позициям для обеспечения определенных действий расставляющих. В эти действия вообще не включены намерения помочь кому-либо, это сугубо утилитарное движение в пользу себя родненького. Посему оставим их в покое, от них одна морока, причём в любой ситуации.

По какой причине съезжает столько арендаторов сейчас? Причин две, но растут они из одного корня.

  1. Бизнес шел ни шатко, ни валко, чего-то приносил, закрывать было жалко (потраченных усилий, вложенных ресурсов и т.д.). Сейчас произошло событие, которое стало поводом для решительного шага. Бизнес закрыли, помещение вышло на рынок.
  2. Нет возможности платить арендную плату или с арендодателем договориться не удалось ли сторонние факторы тянут на дно. В этом варианте есть подпункты:

а) арендодатель вообще не желает снижать арендную плату;

б) арендодатель готов снизить арендную плату, но недостаточно;

в) кроме уменьшенной арендной платы необходимы средства на операционное поддержание бизнеса в спящем состоянии (коммуналка, зарплата, вывод и ввод в обращение продуктов со сроками годности и т.д.);

г) арендодатель убрал арендную плату, пошел навстречу, но с ограничением сроков (до конца карантина, пока не найду нового арендатора).

В первом случае предприниматель теряет депозит за последний месяц, потому что работать в апреле он не может, а должен съезжать, тратить на это ресурсы, а аренда за последний месяц была заплачена ещё при заключении договора. С моей точки зрения такого рода арендодателям нет прощения, было бы неплохо создать их публичный реестр. Я точно знаю, что не снижает аренды Галерея, бизнес-центр на Московском 18. Пишите, кто еще знает адреса. Почему я так считаю? Мы все, арендаторы и арендодатели, понимаем, что от государства ждать нам ничего не стоит. Другими словами, мы ведем деятельность превосходя препоны от властителей, и мы же должны друг другу в этом помогать. В конце концов арендодатели не несут убытков, когда арендатор не платит аренду, они не получают прибыль. Но прибыль не получает и арендатор. Это такой виртуальный форс-мажор, официально не объявленный, но реально присутствующий в обществе. Логично, например, предложить арендатору оплатить коммунальные платежи, налоги, но убрать собственно арендную ставку. Таким образом арендатор всё-таки будет в убытках (хотя и маленьких), а арендодатель будет сидеть в нулевом балансе. Снижение аренды на 50% при отсутствии деятельности – полумера, это соглашение с совестью. Переходим ко второму подпункту.

При частичном снижении арендной платы вероятность ухода арендатора и освобождения помещения серьезно уменьшается, но не обнуляется. Обнулится у нас может только один определенный срок по сигналу из космоса, а в бизнесе такого понятия нет. Если у предпринимателя не создан задел, запас, то частичное уменьшение ему не поможет. Но доля такого рода помещений, на мой взгляд, маленькая.

Из предпосылок второго пункта вытекает и третий. Бизнес требует затрат даже если он не работает. Например, магазины цветов. За месяц цветы (растения) умерли все. Поэтому достаточно много цветочных магазинов закрылись. По совпадению у одной крупной сети умер неожиданно собственник, совсем не из-за вируса.

Четвертый пункт – отсроченный первый, чуть спокойнее происходит смерть бизнеса, с минимальными шансами реинкарнироваться.

В итоге месячного карантина на рынок вышло множество помещений по озвученным причинам. Я такого количества предложений вообще никогда не видел. Причем – хорошие, с шикарными ремонтами, в отличных местах.

Обычно в такое время более грамотные предприниматели пытаются найти место поинтереснее, купить дёшево разорившийся бизнес. Например, докупаются салоны красоты (было три, купил ещё два). Таких действий нет в питании. Я думаю, что сегмент кафе и ресторанов будет очень трудно восстанавливаться. Может быть только бары побыстрее оживут, всё-таки алкоголь – мнимое лекарство в кризис — своё место отвоюет.

Если говорить про близкий мне сегмент одежды, то есть у меня гипотеза, что после этого кризиса многие продавцы больше в оффлайн и не полезут. Зачем платить такие деньги за аренду, если и в онлайне есть продажи, люди готовы не выходить из дома, покупать без антуража магазинов? Вот этого явления пока сильно не заметно, большинство магазинов одежды и обуви пока терпят, не слышал про какие-то большие закрытия. Про Спортмастер – посмотрим, мне кажется они хитрят, после снятия карантина опять начнут набирать народ.

Таким образом, количество свободных помещений к концу лета вырастет до исторически пиковых значений. Лето и так всегда сезон освобождений помещений, а тут еще непрекращающаяся пандемия страха. Последствия её будут состоять ещё и в том, что люди будут бояться ходить по магазинам. Понятно, что не все, но тут же даже снижение на 10-15% имеет существенное значение.

Хорошим тактическим ходом от арендодателей было бы одностороннее снижение арендной платы на 6 месяцев на треть, как вариант. Конечно же они видят опасность, что предприниматель все равно съедет, а денег недополучено. Но эту опасность уравновешивает факт, что найти арендатора в ближайшие месяцы будет сложнее обычного.

Можно попробовать набросать канву такого локального общественного договора внутри бизнеса, описать какое-то поле для разнузданных игр совести, которые в мучительных боях побеждают алчность. Как будто первый шаг я сделал, как вам?

Добавить комментарий